Quand on se lance dans la construction d'une maison il y a parfois des périodes où tout se précipite et lors desquelles nous pouvons peiner à prendre du recul sur les choses à faire et l'ordre dans lequel les faire.

Pour notre part, lorsque nous avons visité le terrain que nous avons acheté, l'idée de faire construire était en train de se mettre en place. Nous savions juste que nous voulions une maison écologique, performante, et avec quel budget maximal.

Dans le cas ou vous souhaitez acheter un terrain pour faire construire, il est important de se pencher sur les points suivants :

 

1/ Commencer absolument par définir son budget maximal.

Voir avec une banque ou regarder sur un site internet pour définir sa capacité maximale d'emprunt.

Définir en fonction de la capcité maximale d'emprunt ce qu'on est réellement prêt à emprunter pour construire une maison, car si on peut éviter de se mettre au taquet de l'endettement, c'est toujours ça de plus pour le confort de vie au quotidien (activités, études des enfants, vacances etc, ...)

Si vous voulez calculer une mensualité de prêt à partir d'un taux nominal, la formule est :

(Montant du prêt x ( taux d'intérêt / 12)) / (1 - ((1 + taux d'intérêt / 12)nombre de mensualités))

 
Attention, je parle bien du taux nominal, pour obtenir le taux global il faut ajouter les assurances et les coûts annexes du crédit, ce qui varie selon les banques.

2/ Définir son projet dans les grandes lignes :

- Le mode de construction (Architecte, constructeur, auto construction, mixte...)

- Le type de maison (rectangle, en L, tarabiscotée, béton, ossature bois, parpaings, brique, sous sol, garage...)

Ces grand axes vont vous permettre de vous donner une idée de la fourchette du coût au m2 de la construction.

EN fait vous allez très rapidement devoir définir assez précisément le type de projet que vous voulez afin de mettre des coûts en face.

Si vous n'y êtes pas préparés, vous aurez probablement l'impression que tout se précipite dans une fuite en avant.

Prenez TOUJOURS le temps de réfléchir, surtout si vous avez la sensation de perdre pied, de ne plus avoir de prise sur le sujet. Posez vous, faites vous expliquer autant que nécessaire ce qui vous échappe, car plus vous maitrisez le sujet, plus vous serez serein. C'est VOTRE projet et VOTRE argent.

 

3/ Définir le coût de votre projet.

C'est essentiel si vous voulez être sûr que votre projet cadre avec votre budget. Nombre de coûts constituent un projet total et il est important de garder une marge de manœuvre substantielle pour les imprévus.

Selon le mode de construction que vous allez choisir, votre coût sera plus ou moins facile à définir. Les 3 grands différents modes sont :

- passer par un constructeur : Vous choisissez un projet dans sa gamme et il vous donne un coût en fonction de la qualité des prestations que vous choisissez (Ou plutôt, il vous dit quelle qualité de prestations vous aurez selon la somme que vous pouvez allonger sur la table).

- prendre un architecte avec mission complète : Il va d'abord vous demander quelle type de maison vous souhaitez et pour quelles prestations. Il vous fera un projet en se basant sur de coûts théoriques au m2. Il y a d'office un coût pour élaborer les plans du projet. Ensuite, une fois le projet défini et validé par vous, il demande des devis aux divers artisans avec qui il fonctionne pour vous donner un coût total affiné.

- Vous débrouiller vous même : c'est donc vous dans le rôle de l'architecte. Donc faire les plans puis aller consulter des artisans et mettre bout à bout pour savoir si le coût total rentre dans votre budget.

 

Ci dessous une liste non exhaustive des postes à prendre en compte pour les coûts d'une construction quand on se débrouille par soi même :

a/ LE TERRAIN

- Terrain

- Taxes relatives au terrain ( comme la PVR -participation voirie et réseaux, taxes qui existent ou pas selon les communes)

- Frais d'agent immobilier (si existant, mais si vous pouvez esquiver en trouvant le terrain par vous même c'est mieux)

- Notaire

- Prise de Garantie

- Frais de dossier du crédit

b/ LA CONSTRUCTION : TOUJOURS AJOUTER 10 % DE MARGE A CHAQUE POSTE

- Etude de résitance du sol (Très important pour dimensionner les fondations de la maison)

- Etude d'infiltration du sol (Dans le cas d'un assainissement non collectif si pas de tout à l'égout, et aussi pour savoir si vous allez tomber sur des veines d'eau lors de la construction)

- Attestation thermique RT 2012 pour dépôt du permis de construire

- Optimisation thermique pour évolution du projet

- Attestation thermique RT 2012 pour fin de travaux

- Coût de dossier de permis de construire

- Architecte (mission partielle ou complète ou rien)

- Assurance dommage ouvrage (obligatoire mais pas d'amende si vous ne la prenez pas. A noter qu'il est difficile de trouver un assureur, et quasi impossible en cas d'autoconstruction. Le coût varie entre 6 et 8% du coût total de la construction hors terrain.)

- Terrassement

- Branchement des réseaux par la société des eaux locales

- Maçonnerie (Bâti, sous sol, murs de soutènements, assainissement non collectif etc)

- Charpentier (Bâti si ossature bois, charpente, couverture, menuiseries extérieures, volets, occultations etc)

- Plomberie

- Electricité

- Ventilation

- Chauffage

- Cloisons et faux plafonds

- Revêtements de sol

- Menuiseries intérieur (portes, placards, escalier etc...)

- Revêtements muraux

- Cuisine

- Salle de Bain

- Aménagements paysagers

- Diverses taxes de l'état (Que la banque ne prend normalement pas dans le prêt, il faudra donc gonfler artificiellement certains budgets pour dégager de la marge)

 

Une fois que vous avez bouclé votre budget, c'est déjà une excellent chose de faite.

Selon certain modes de construction choisis, vous aurez fait les 3/4 du chemin, la suite n'étant plus que des choix esthétiques.

 

Quelque soit le choix que vous faites, intéressez vous aux plans, à la construction, projetez vous afin de savoir si les couloirs sont assez larges, si la douche est assez grande, s'il y a assez de prises de prévues, si vous avez des réseaux en attente pour mettre de l'éclairage à l'extérieur...

 

Si vous voulez limiter les surprises voir les déceptions, il est indispensable de tout faire pour vous projeter et de ne pas vous en tenir à un "on se rendra bien compte une fois construit", car modifier une chose dans une maison n'est jamais anecdotique et à des répercussion qu'on ne soupçonne souvent pas, d'autant plus si vous choisissez de construire une maison complexe.

 

 

 

 

 

 

 

 

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